PLANOS CATASTRALES DE "GABINETE".



El 70% de los planos catastrales en Tijuana muestran diferencias.

¿Alguna vez adquiriste una propiedad y, tiempo después, un vecino te reclama que lo estás invadiendo o que tu terreno tiene menos metros cuadrados de los que aparecen en tu escritura?

En la mayoría de los casos, el problema se origina en el plano catastral (también llamado Acta de Levantamiento) que se presentó como requisito al escriturar. Aunque este plano suele llevar firmas y sellos oficiales, muchas veces fue elaborado de “gabinete”, es decir, desde oficina, sin un levantamiento topográfico en sitio que verifique realmente las medidas y superficie.

En mi experiencia, con base en más de 2,500 predios medidos en Tijuana durante 20 años, puedo estimar que 7 de cada 10 propiedades presentan diferencias entre lo que dice la escritura y lo que existe físicamente.


⚠️ ¿Por qué ocurre esto?

El plano de gabinete solo representa gráficamente la descripción del antecedente, sin comprobar en campo si:

  • Las medidas son correctas.

  • Las colindancias están bien ubicadas.

  • La superficie corresponde con la realidad.

Esto explica por qué tantos propietarios descubren problemas de linderos e invasiones mucho tiempo después de haber comprado.


✅ Cómo evitar futuros problemas

  1. Exige medición en campo con equipo topográfico profesional.

  2. Usa Google Earth como herramienta rápida de verificación: si las diferencias son grandes, puedes detectarlas de inmediato.


📌 Recomendaciones prácticas

  1. Usa los planos de gabinete solo como referencia, nunca como base para escriturar.

  2. Acompaña al topógrafo durante la medición; muchas veces se requiere acceso a los fondos del lote.

  3. No elijas el plano catastral solo por precio; recuerda que se trata de tu inversión y patrimonio.

  4. Solicita revisar los resultados de la medición antes de que se certifique el plano.

  5. Si existen discrepancias importantes, tramita un Acta de Deslinde. (Aquí comparto un video 👉 ¿QUÉ ES UN DESLINDE?).



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Ing. Ricardo Neyra
Perito Deslindador – Ayuntamientos de Tijuana, Playas de Rosarito y Tecate




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