TIJUANA: LA CIUDAD “PLANEADA” PARA LOS AUTOMOVILES

La necesidad que tienen los habitantes urbanos con el automóvil, es una de las principales razones por las que se nos hace de lo más común que la planeación de una ciudad o región sea lleve a cabo considerando como principal factor el automóvil para el traslado de personas y mercancías.

El automóvil es un buen medio para trasladarse de origen a destino si consideramos que los tramos son largos o a zonas que carecen con un sistema de transporte de calidad, tal es el caso de nuestros vecinos en California que entre 1940-1950 iniciaron el desarrollo de los “freeway’s” con el propósito de desahogar la congestión que en aquella época tuvieron y pronosticaron del centro principal de las ciudades, reduciendo la densidad de población y desarrollando nuevas zonas.

Crearon con los “freeway’s” un nuevo sistema de transporte en el que los suburbios desarrollados tuvieran una manera rápida de trasladarse hacia el centro principal y viceversa, creando en sus extremos y en su recorrido actividades nuevas de todo tipo.

Si vives en un suburbio en California es muy probable que tengas que subir a tu auto y trasladarte de 2-5 kilómetros para comprar un galón de leche. Pero en Tijuana que nos sucede?, es muy probable que para comprar un galón de leche tengamos que sólo trasladarnos 200-500 metros, y sí!, la mayoría de las veces lo hacemos en automóvil…

Suburbio.

Hemos dado por hecho que la manera de trasladarnos de un lugar a otro debe ser en automóvil personal o en camión/calafia tipo público, y la verdad no tenemos de otra por que así se ha desarrollado la Ciudad de Tijuana.

Siguiendo con referencia a Tijuana, realmente disfrutamos la Ciudad? Creo que no como pudieramos. Lo común es subirnos a nuestro auto y lo único que vamos observando en el camino son las señales de tránsito (altos, semáforos) y de no chocar con otros. Pero pudimos ver a detalle el aparador de la tienda?, pudimos escuchar el ruido/aroma que sale de un café/restaurant?, el sonido de conversación de la gente? No lo creo, lo que escuchamos es el claxon de otros autos, el motor de la motocicleta, y la estación de radio que tenemos sintonizada.

Es el equivalente a las caricaturas de Los Supersónicos ("The Jetson's"), sólo vamos en nuestra cápsula (automóvil) y nuestra experiencia sólo es total en nuestro origen y/o destino y parcial o casi nula en nuestro recorrido.


Los Supersónicos ("The Jetson's")

Desgraciadamente la mayor parte de los espacios de nuestra ciudad estan destinados para satisfacer nuestra actividad diaria dependiendo en su mayoría de los automóviles. Los automóviles disfrutan más la ciudad y tienen un alto costo para el propietario (la compra de la unidad, gasolina, aseguranza, mantenimiento, reparaciones, neumáticos, accesorios, etc). Agreguen a la lista el costo por lo que contaminamos!

El costo de un automóvil representa un alto porcentaje de nuestro ingreso.

Sumado a todo lo anterior entra el factor salud de ser humano, estamos dependiendo demasiado del autmóvil y tenemos poca activada física por lo mismo, estamos sentados la mayor parte del día, sentados todo el tiempo en el automóvil, sentados durante el trabajo, sentados en el hogar, sentados en el restaurante, etc, y es muy probable que también lo estés mientras lees esta nota (me incluyo).

Pero las cosas pueden cambiar para bien, podemos moldear este patrón que malamente nos hemos impuesto, y no del todo la culpa es nuestra, es por la planeación y diseño con la que se ha desarrollado nuestra Ciudad de Tijuana. Pensemos en una planeación y diseño de nuestra Ciudad que no tenga como factor principal el automóvil, sino el ser humano. Que la Ciudad sea para sus habitantes y visitantes.

Es indispensable comencemos a ver nuestra Ciudad a futuro (en el corto, mediano y largo plazo), como un Ciudad que tenga un sistema de transporte PÚBLICO de buena calidad (tren ligero, metro, ruta troncal, etc, etc.). Otro elemento sería un medios alternativo y/o complementario de traslado como carriles para bicicletas con la infraestructura que requiere (carriles propios, estacionamientos, cruces especiales). También infraestructura digna para un peatón. Estas son sólo algunas ideas.

No podemos estar satisfechos con el hecho de que siempre todo el transporte debe ser con automóviles y nuestro transporte público de baja calidad.

Apuesto que existe un porcentaje que aún sin un sistema de transporte público de calidad, pero que nuestra Ciudad tuviese infraestructura para bicicletas SEGURO y que no requirieran utilizar el vehículo; ejemplo: cuántas personas no viven y trabajan en la zona semiplana de la Ciudad?, esto es la zona entre la Zona Centro-Libertad (parte baja)-Zona Río-Cacho-Gabilondo-Chapultepec (partes bajas)-Hipódromo-El Paraíso-Las Palmas?, es probable que su recorrido en automóvil sea de 10-15 minutos, no sería mejor que ese recorrido fuese con actividad física?, quizá sería un recorrido caminando o en bicicleta (15-30 minutos) de ida y regreso.

Quizá el automóvil sólo lo ocuparan algún día de la semana para viajes especiales como pueden ser (salida en familia, ir al mandado, traslado de algo grande y/o pesado).

Una razón muy fuerte por la que no consideramos hacer esto es por qué el recorrido sería muy aburrido, sin mucha actividad a pie de banqueta, eso sí muchos estacionamientos. Pero debemos recordar que la vida de los espacios públicos son generados por las personas, necesitamos tener medios que ayuden a que las personas puedan trasladarse de un lugar a otro (NO EN CARRO) para darle vida y nuevas actividades (sociales y económicas) a esos espacios.

Los espacios públicos son otro lugar donde podemos interactuar e intercambiar o despertar ideas, sin importar edad, ideologías, etc.

Por qué no?, por qué no tener un transporte global con una infraestructura de calidad para toda la Ciudad?, transporte masivo, transporte secundario (camiones), transporte en bicicleta, actividad peatonal.

Quizá a algunas personas todo lo anterior les parezca algo soñador, a mi me parece posible, poco a  poco podemos ir moldeando la Ciudad y dar el ejemplo en una zona para contagiar otras, que por referencias o experiencias propias veamos que es posible. No pensemos que esto se pueda hacer de la noche a la mañana, estoy consciente que esto podría tardar 30-40 años, pero es posible, Ciudades se han reconstruído a causa de guerras y desastres naturales. Por qué no por el motivo de mejorar la calidad de vida de sus habitantes y visitantes?

Tenemos ejemplos y no tienen que ser de países de primer mundo, tal es el caso de la Ciudad de Curitiba, Brasil. http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1063450

Dinero también puede destinarse o conseguirse para lograr poco a poco estos cambios, es sólo cuestión de voluntad.

Saludos,

Ricardo Neyra
neyra@urbanimex.com

EVALUACION DE SITIOS

EVALUACION DE SITIOS PARA FUTURO DESARROLLO INMOBILIARIO (CIVIL SITE DUE DILIGENCE).

REDUCIR EL RIESGO DE SU INVERSION.

Todo Proyecto Inmobiliario nace de una idea y posteriormente continúa su proceso si el estudio de mercado arroja datos atractivos al inversionista. Pero existen factores muy importantes antes del cierre/adquisición de un inmueble donde se pretende llevar a cabo el Desarrollo Inmobiliario que no se reflejan en el estudio de mercado, cómo el conocer las condicionantes físicas, técnicas y legales que regirán el sitio y su proyecto. Estas condicionantes ayudarán a determinar si el sitio es factible desarrollar y cuál es el costo estimado para llevarlo a cabo desde la A á la Z, es decir, desde la idea original hasta su construcción.

Es aquí donde surge la importancia de desarrollar una Evaluación de Sitio para un Desarrollo Inmobiliario, para efecto de este artículo le llamaremos al proceso Civil Site Due Digilence.

En la práctica y de manera personal nos ha funcionado un esquema o checklist de Civil Site Due Diligence para la mayoría de los proyectos inmobiliarios, en algunos casos existirá le necesidad de omitir o agregar algunos trabajos, este es sólo un ejemplo.

El checklist  de Civil Site Due Diligence nos sirve de guía para presentar a nuestro cliente un informe con datos importantes para la toma de decisiones de llevar a cabo el proyecto en el sitio seleccionado o buscar otro sitio para el proyecto, o existe la posibilidad de modificar la idea original del proyecto inmobiliario para adaptarlo al sitio seleccionado, antes de que realice una considerable inversión en tiempo y monetaria.

Este tipo de trabajo pretende que el cliente incremente sus posibilidades de éxito y disminuya los riesgos en su inversión. Que conozca lo más que pueda del sitio antes, durante y después de su inversión.



(Si desea obtener esta imagen, favor de solicitarlo a info@urbanimex.com)

Es de suma importancia conocer al detalle la idea o visión de nuestro cliente, para poder desarrollar una evaluación de sitio hecho a la medida.

El esquema o checklist presentado cambia dependiendo de las necesidades del proyecto y/o nivel de exigencia de nuestro cliente. Son 7 las líneas de acción o análisis que desarrollamos para poder presentar a nuestro cliente un informe completo final tipo Civil Site Due Diligence: Información Básica del Sitio; Normatividad del Sitio; Infraestructura actual en el sitio y zona; Información física del sitio; Propuesta Conceptual del Proyecto Inmobiliario; Permisos y Autorizaciones; e Información Financiera.

Información Básica del Sitio. El primer paso que realizamos es una visita al sitio, para conocer su ubicación y su entorno, posteriormente conocer su ubicación geográfica con apoyo de planos o generar nuevos, la superficie de inmueble(s), colindancias y otros datos.

Normatividad del Sitio. Posteriormente con las referencias geográficas del sitio podemos determinar bajo que jurisdicción se encuentra y a que leyes, reglamentos y programas de desarrollo urbano u otro(s) deberemos analizar para conocer las futuras condicionantes, restricciones y otros elementos a los que estará sujeto el proyecto inmobiliario. Ejemplo: serán muy diferentes las condicionantes para un predio dentro de la mancha urbana (habitacional, comercial, industrial) a un predio que se encuentra en un corredor turístico (campestre, ecológico, etc.).

Infraestructura actual en el sitio y zona. Esta línea de acción es de suma importancia, ya que se conocerá si existe infraestructura en la zona, lejos o cerca y si provee la capacidad requerida para el funcionamiento del proyecto inmobiliario.

En caso de no existir o no estar dentro de los planes de ampliación la infraestructura, proponer alternativas para satisfacer esta necesidad (ejemplo: carencia de redes de agua potable y drenaje sanitario para un desarrollo habitacional turístico ecológico, como alternativa se puede proponer agua potable por medio de pozo(s) de agua y/o generadores atmosféricos de agua y para el drenaje sanitario plantas de tratamiento aeróbicas individuales u otros).

Con la información obtenida en esta línea de acción o análisis se pueden generar las primeras propuestas como guías de diseño de infraestructura (luz, agua, drenaje, vialidad, etc.).

Información Física del Sitio. De importancia y si parte del objetivo del Civil Site Due Diligence es generar una primera Propuesta Conceptual del Desarrollo Inmobiliario (1ª representación visual de la idea), será necesario obtener Información Física del Sitio para que la Propuesta Conceptual sea lo más apegado a las condiciones reales del sitio, y dos elementos primordiales son la topografía y la geotecnia del sitio. Son dos estudios ligados que nos ayudarán en topografía a conocer en plano la configuración de la superficie de la tierra, sus pendientes, zonas de inundación y flujos pluviales y en geotecnia a conocer las características y propiedades del suelo para obtener recomendaciones y guías de diseño de terracerías, estabilidad de taludes, obras de protección y cimentaciones.

Estos elementos aparte de tener utilidad en la etapa de Civil Site Due Diligence, también son útiles en etapas posteriores del Anteproyecto y Proyecto Ejecutivo.

Propuesta Conceptual del Proyecto Inmobiliario. Utilizando las guías de diseño en cuestión de infraestructura (vial, agua, drenaje, electricidad, etc.), las características físicas del terreno y del suelo, así como de la idea de nuestro cliente, se elabora una primera Propuesta Conceptual del Proyecto Inmobiliario (obtener una representación visual del proyecto) en la que se represente la ubicación de vialidades, manzanas, lotificación, áreas no desarrollables, donaciones y algún sembrado de la(s) edificación(es).

Ahora bien, no es solo obtener una representación visual de la idea, sino que además y de mayor importancia se pueden conocer datos preliminares en cuestión de áreas rentables/vendibles, áreas de terrenos no desarrollables, áreas destinadas a vialidades, ubicación de infraestructura. Este trabajo es la base y de donde se obtendrán los futuros datos para conocer el costo estimado de la ejecución de los trabajos de urbanización de acuerdo a la Propuesta Conceptual.

Propuesta Conceptual

Permisos y autorizaciones. Conocer que autoridades son las involucradas, así como los estudios y proyectos requeridos para revisar y autorizar son un elemento clave para que el inversionista no desvíe tiempo y recursos en trabajos innecesarios, sea para autoridades locales, estatales o federales.

Información Financiera. Esta información es la de mayor importancia para la toma de decisiones del inversionista, saber cuál es el costo para llevar a cabo el proyecto, pagos de derechos a autoridades gubernamentales y construcción del Proyecto Inmobiliario de inicio a fin. Este dato se obtiene una vez desarrolladas las 6 anteriores líneas de acción previas. Lograr desarrollar la Propuesta Conceptual es la base para obtener un estimado muy real del costo total, ya que de este se pueden generar los datos.

Existen costos por concepto de pago de derechos de los que muchos inversionistas no tienen el dato al alcance antes del arranque de un proyecto o de la adquisición del inmueble donde se pretende llevar a cabo el Proyecto. Por ejemplo: si el proyecto es un Parque Industrial, un fraccionamiento habitacional u otro, en Baja California, en específico en Tijuana de acuerdo a la Ley de Ingresos  2010, la autoridad municipal cobra por concepto de “Supervisión de obras de urbanización realizados en base al proyecto autorizado” el 2.775% del importe total del costo de urbanización.

Existen otros pagos a nivel municipal, estatal y federal que de no conocerlos antes de la toma de decisiones, pueden tener una alta repercusión en el futuro inmediato.

Recomiendo a cualquier persona involucrada en el mercado inmobiliario, sea su próximo proyecto pequeño o grande, una evaluación tipo Civil Site Due Diligence lo más completa y mejor aún el desarrollo de una Propuesta Conceptual de su Proyecto  para facilitar la toma de decisiones y dar una mayor tranquilidad y garantía a su inversión.

Atte.

Ricardo Neyra

Ave. Revolución para los Tijuanenses.

La Avenida Revolución es la calle más famosa de Tijuana.

Fue la primera vialidad de la ciudad en ser pavimentada a principios del siglo XX y se convirtió en el punto de mayor desarrollo económico de la Ciudad gracias a los visitantes estadounidenses en su época de “La Prohibición”, turistas que visitaban para el consumo de bebidas alcohólicas y el ejercicio de la prostitución.



Avenida Revolución 1930's



Nací y siempre he vivido en Tijuana, como tijuanense siempre he conocido a esta vialidad como “La Revu”. Vialidad que se encuentra ubicada en el centro histórico de Tijuana y forma parte del Primer Cuadro de la Ciudad.

Como Tijuanense siempre he sabido que la Ave. Revolución sólo la visitan los turistas extranjeros para la compra de artesanías y curiosidades, así como para tomarse una foto con sombrero mexicano arriba de la”cebra” (burro pintado de blanco con rayas negras), pero el atractivo para los actuales turistas estadounidenses sigue siendo el consumo de bebidas alcohólicas a través de un sinnúmero de discotecas y el ejercicio de la prostitución.



Avenida Revolución 1930's



La Tijuana del presente tiene un sinnúmero de puntos de desarrollo económico por toda la extensión de la Ciudad, lo que ha dejado a la Ave. Revolución y al primero cuadro de la ciudad abandonados. Este factor y otros adicionales como inseguridad, crisis económica mundial y las alertas que emite el gobierno de Estados Unidos a sus ciudadanos de no visitar Tijuana han hecho que la Ciudad se gane mala fama y afecte aún más la Ave. Revolución que vive principalmente del turismo.

Durante años he transitado a menudo por la Ave. Revolución y he notado un cambio radical en los últimos años.

Hace 5 años por las mañanas o las tardes veía grupos de turistas extranjeros en “shorts” y sandalias caminando y tomando fotos en las esquinas, también veía camiones rojos con aire acondicionado lleno de turistas extranjeros, venta de curiosidades, artesanías o “souvenirs” en cada local comercial, también se escuchaba la música de los bares y los turistas comiendo y/o bebiendo en las terrazas, se notaba mucha actividad económica.



Avenida Revolución (2004)

Por las noches el ambiente cambiaba un poco, los negocios de curiosidades, farmacias y otros negocios cerraban con sus cortinas de acero para dejar “La Revu” a la actividad nocturna. Cientos de jóvenes turistas extranjeros llenaban las banquetas, bares, discotecas y “table-dance” de “La Revu”, mucha música, mucho alcohol, mucha actividad. 

Hoy cuando transito por la Avenida Revolución por la mañana, tarde o noche, la imagen es casi la misma, muchas cortinas de acero con la leyenda SE RENTA, banquetas con pocos turistas extranjeros (en algunos ratos del día ninguno), negocios abandonados, terrazas sin clientes y no recuerdo escuchar música.

Me entristece como Tijuanense la nueva imagen de la Ave. Revolución y lo que le ha sucedido, creo que ese sentimiento es por qué bien o mal, se que fue el sitio detonador económico de Tijuana y siguió así durante mucho años para ayudar a Tijuana llegar a lo que es hoy, una de las ciudades más importantes de la República Mexicana.

Pero también ese mal sentimiento que me generó la actividad actual de la Ave. Revolución me hizo despertar una idea,  hacer la Ave. Revolución para los Tijuanenses, y claro, cualquier turista extranjero o nacional será bienvenido. 

La vialidad siempre ha tenido como cliente principal al turista extranjero, este ya no está como quisiéramos y sumado a eso y que Tijuana tienes muchos más puntos de desarrollo económico los Tijuanenses ya nos olvidamos de la Avenida Revolución, y no me culpo como Tijuanense, nunca ha sido dirigida hacia nosotros.

Creo que le debemos apostar a hacer la Ave. Revolución para los Tijuanenses. Algunos inversionistas ya lo están haciendo, lo podemos ver en la Calle 6ta, con algunos bares para jóvenes, esa zona nueva de los Tijuanenses se ve llena de vida por las noches, mucha actividad. Pero creo que el tipo de actividad que se da en calles perpendiculares a la Ave. Revolución (calle 6ta) deben ser secundarias pero sí integradas a lo que puede tener la Ave. Revolución.

El impacto y beneficio que tendrían las zonas aledañas y el Primer cuadro de la Ciudad creo que sería fantástico.

Me imagino una Ave. Revolución para los Tijuanenses de la siguiente manera:

• Qué se convierta a una vialidad solamente peatonal (toda o en parte, habría que evaluar), la circulación de vehículos sería sólo en los alrededores de la Ave. Revolución y en cruceros sólo para circulación de las vialidades perpendiculares.
• Mantener las vialidades y banquetas, no hacerlo todo banqueta o todo vialidad, para dar al peatón esa sensación de estar en una calle común.
• Qué se desarrolle el uso mixto en la vialidad (comercios en el primer nivel,oficinas y/o departamentos en los consiguientes niveles).

La lista anterior se puede extender muchísimo, y también es importante mencionar que realizar este cambio a la Ave. Revolución requiere de un Plan Maestro para la zona, para poder satisfacer de infraestructura la zona, me refiero a un mejor sistema de transporte para llegar a la zona, construcción de edificios de estacionamientos, construcción/remodelación/ampliación de locales existentes, mayor seguridad y un amplio número de factores que se requieren para que sea funcional la Ave. Revolución para los Tijuanenses.


Las siguientes imágenes son sólo como referencia al concepto visual que tengo para la Ave. Revolución para los Tijuanenses, en este documento no se desarrolla ninguna propuesta de diseño urbano, los sitios mostrados son culturas diferentes, pero creo que a todo ser humano le gusta salir a caminar, interactuar con personas o simplemente ver gente pasar, ir al cine, comer/cenar, ver una exposición de arte o simplemente sentir la vida de una ciudad. Creo que debemos tener otra opción en la ciudad de Tijuana aparte de ir a medio-encerrarnos en centros comerciales.



Imágenes con idea del concepto de la Ave. Revolución para los Tijuanenses.

Imaginen la Ave. Revolución en el primer nivel lleno de restaurantes de todo tipo, cafés, tiendas departamentales, cine, museo, acceso a oficinas, acceso a hoteles, galerías de arte, teatro, bares, mercados, etc.

Imaginen a una vialidad peatonal en al se realicen presentaciones de, artistas urbanos (músicos, danza, mimos, etc.).

Cómo sería “Opera en la Calle” en la Ave. Revolución con todos los restaurantes y demás negocios mencionados?.

Cómo sería la Feria Gastronómica?, La Feria Del Libro?, La Feria Artesanal?

Imaginen la Ave. Revolución en su segundo nivel con oficinas, departamentos, hoteles (no moteles).

Realmente de primera opinión creo que es algo posible, y estoy seguro de que hay ideas y propuestas anteriores a esta, habrá también que ver qué interés hay de parte de la población, de empresarios, del gobierno y más aún realizar estudios y propuestas más desarrolladas a esta y justificables para evaluar si es económicamente, socialmente y urbanísticamente viable la Ave. Revolución para los Tijuanenses.

 

Qué opinas, te gustaría tener una Ave. Revolución para los Tijuanenses?, Qué otras propuestas tienes?

Atte.

Ricardo Neyra

PELIGROSO cruce Peatonal-Escolar en Playas de Rosarito, B.C.

Este cruce tiene años sin resolver la necesidad del peatón de cruzar (de manera segura) una de las vialidades más transitadas de la región (carretera libre Tijuana-Rosarito).

Los usuarios son en su mayoría estudiantes y deportistas. Del lado Oeste de la vialidad esta la Unidad Deportiva Reforma (muy bonita por cierto), la preparatoria COBACH y la Colonia Reforma. Del lado Este de la vialidad esta la Colonia Lucio Blanco.

Esperemos se le de solución pronto a este problema.