EVALUACION DE SITIOS PARA FUTURO DESARROLLO INMOBILIARIO (CIVIL SITE DUE DILIGENCE).
REDUCIR EL RIESGO DE SU INVERSION.
Todo Proyecto Inmobiliario nace de una idea y posteriormente continúa su proceso si el estudio de mercado arroja datos atractivos al inversionista. Pero existen factores muy importantes antes del cierre/adquisición de un inmueble donde se pretende llevar a cabo el Desarrollo Inmobiliario que no se reflejan en el estudio de mercado, cómo el conocer las condicionantes físicas, técnicas y legales que regirán el sitio y su proyecto. Estas condicionantes ayudarán a determinar si el sitio es factible desarrollar y cuál es el costo estimado para llevarlo a cabo desde la A á la Z, es decir, desde la idea original hasta su construcción.
Es aquí donde surge la importancia de desarrollar una Evaluación de Sitio para un Desarrollo Inmobiliario, para efecto de este artículo le llamaremos al proceso Civil Site Due Digilence.
En la práctica y de manera personal nos ha funcionado un esquema o checklist de Civil Site Due Diligence para la mayoría de los proyectos inmobiliarios, en algunos casos existirá le necesidad de omitir o agregar algunos trabajos, este es sólo un ejemplo.
El checklist de Civil Site Due Diligence nos sirve de guía para presentar a nuestro cliente un informe con datos importantes para la toma de decisiones de llevar a cabo el proyecto en el sitio seleccionado o buscar otro sitio para el proyecto, o existe la posibilidad de modificar la idea original del proyecto inmobiliario para adaptarlo al sitio seleccionado, antes de que realice una considerable inversión en tiempo y monetaria.
Este tipo de trabajo pretende que el cliente incremente sus posibilidades de éxito y disminuya los riesgos en su inversión. Que conozca lo más que pueda del sitio antes, durante y después de su inversión.
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(Si desea obtener esta imagen, favor de solicitarlo a info@urbanimex.com) |
El esquema o checklist presentado cambia dependiendo de las necesidades del proyecto y/o nivel de exigencia de nuestro cliente. Son 7 las líneas de acción o análisis que desarrollamos para poder presentar a nuestro cliente un informe completo final tipo Civil Site Due Diligence: Información Básica del Sitio; Normatividad del Sitio; Infraestructura actual en el sitio y zona; Información física del sitio; Propuesta Conceptual del Proyecto Inmobiliario; Permisos y Autorizaciones; e Información Financiera.
Información Básica del Sitio. El primer paso que realizamos es una visita al sitio, para conocer su ubicación y su entorno, posteriormente conocer su ubicación geográfica con apoyo de planos o generar nuevos, la superficie de inmueble(s), colindancias y otros datos.
Normatividad del Sitio. Posteriormente con las referencias geográficas del sitio podemos determinar bajo que jurisdicción se encuentra y a que leyes, reglamentos y programas de desarrollo urbano u otro(s) deberemos analizar para conocer las futuras condicionantes, restricciones y otros elementos a los que estará sujeto el proyecto inmobiliario. Ejemplo: serán muy diferentes las condicionantes para un predio dentro de la mancha urbana (habitacional, comercial, industrial) a un predio que se encuentra en un corredor turístico (campestre, ecológico, etc.).
Infraestructura actual en el sitio y zona. Esta línea de acción es de suma importancia, ya que se conocerá si existe infraestructura en la zona, lejos o cerca y si provee la capacidad requerida para el funcionamiento del proyecto inmobiliario.
En caso de no existir o no estar dentro de los planes de ampliación la infraestructura, proponer alternativas para satisfacer esta necesidad (ejemplo: carencia de redes de agua potable y drenaje sanitario para un desarrollo habitacional turístico ecológico, como alternativa se puede proponer agua potable por medio de pozo(s) de agua y/o generadores atmosféricos de agua y para el drenaje sanitario plantas de tratamiento aeróbicas individuales u otros).
Con la información obtenida en esta línea de acción o análisis se pueden generar las primeras propuestas como guías de diseño de infraestructura (luz, agua, drenaje, vialidad, etc.).
Información Física del Sitio. De importancia y si parte del objetivo del Civil Site Due Diligence es generar una primera Propuesta Conceptual del Desarrollo Inmobiliario (1ª representación visual de la idea), será necesario obtener Información Física del Sitio para que la Propuesta Conceptual sea lo más apegado a las condiciones reales del sitio, y dos elementos primordiales son la topografía y la geotecnia del sitio. Son dos estudios ligados que nos ayudarán en topografía a conocer en plano la configuración de la superficie de la tierra, sus pendientes, zonas de inundación y flujos pluviales y en geotecnia a conocer las características y propiedades del suelo para obtener recomendaciones y guías de diseño de terracerías, estabilidad de taludes, obras de protección y cimentaciones.
Estos elementos aparte de tener utilidad en la etapa de Civil Site Due Diligence, también son útiles en etapas posteriores del Anteproyecto y Proyecto Ejecutivo.
Propuesta Conceptual del Proyecto Inmobiliario. Utilizando las guías de diseño en cuestión de infraestructura (vial, agua, drenaje, electricidad, etc.), las características físicas del terreno y del suelo, así como de la idea de nuestro cliente, se elabora una primera Propuesta Conceptual del Proyecto Inmobiliario (obtener una representación visual del proyecto) en la que se represente la ubicación de vialidades, manzanas, lotificación, áreas no desarrollables, donaciones y algún sembrado de la(s) edificación(es).
Ahora bien, no es solo obtener una representación visual de la idea, sino que además y de mayor importancia se pueden conocer datos preliminares en cuestión de áreas rentables/vendibles, áreas de terrenos no desarrollables, áreas destinadas a vialidades, ubicación de infraestructura. Este trabajo es la base y de donde se obtendrán los futuros datos para conocer el costo estimado de la ejecución de los trabajos de urbanización de acuerdo a la Propuesta Conceptual.
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| Propuesta Conceptual |
Permisos y autorizaciones. Conocer que autoridades son las involucradas, así como los estudios y proyectos requeridos para revisar y autorizar son un elemento clave para que el inversionista no desvíe tiempo y recursos en trabajos innecesarios, sea para autoridades locales, estatales o federales.
Información Financiera. Esta información es la de mayor importancia para la toma de decisiones del inversionista, saber cuál es el costo para llevar a cabo el proyecto, pagos de derechos a autoridades gubernamentales y construcción del Proyecto Inmobiliario de inicio a fin. Este dato se obtiene una vez desarrolladas las 6 anteriores líneas de acción previas. Lograr desarrollar la Propuesta Conceptual es la base para obtener un estimado muy real del costo total, ya que de este se pueden generar los datos.
Existen costos por concepto de pago de derechos de los que muchos inversionistas no tienen el dato al alcance antes del arranque de un proyecto o de la adquisición del inmueble donde se pretende llevar a cabo el Proyecto. Por ejemplo: si el proyecto es un Parque Industrial, un fraccionamiento habitacional u otro, en Baja California, en específico en Tijuana de acuerdo a la Ley de Ingresos 2010, la autoridad municipal cobra por concepto de “Supervisión de obras de urbanización realizados en base al proyecto autorizado” el 2.775% del importe total del costo de urbanización.
Existen otros pagos a nivel municipal, estatal y federal que de no conocerlos antes de la toma de decisiones, pueden tener una alta repercusión en el futuro inmediato.
Recomiendo a cualquier persona involucrada en el mercado inmobiliario, sea su próximo proyecto pequeño o grande, una evaluación tipo Civil Site Due Diligence lo más completa y mejor aún el desarrollo de una Propuesta Conceptual de su Proyecto para facilitar la toma de decisiones y dar una mayor tranquilidad y garantía a su inversión.
Atte.
Ricardo Neyra
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