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PLANOS CATASTRALES

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Todo Municipio tiene su Dirección de Catastro cuya finalidad es tener un inventario o padrón de todos los inmuebles que se encuentren dentro de su límite municipal.  Cada inmueble tiene su expediente referenciado con una clave catastral única, en este expediente existe información escrita y gráfica, ésta última siendo a través de  Planos Catastrales . Alguna vez ha escuchado este término, ya sea por alguna transacción inmobiliaria (compra-venta, escrituración, prescripción, etc.) o como requisito para solicitar una licencia de construcción. Para los Municipios de Tijuana y Playas de Rosarito existen 4 tipos de Planos Catastrales, a continuación se describen.  1.    ACTA DE DESLINDE.  Requiere medición topográfica previa en sitio para análisis de linderos oficiales del inmueble de interés y colindantes, así como representar en plano si existe alguna afectación, invasión o sobreposición con algún colidante, en algunos casos existen errores e...
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PLANOS CATASTRALES DE "GABINETE".

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El 70% de los planos catastrales en Tijuana muestran diferencias. ¿Alguna vez adquiriste una propiedad y, tiempo después, un vecino te reclama que lo estás invadiendo o que tu terreno tiene menos metros cuadrados de los que aparecen en tu escritura? En la mayoría de los casos, el problema se origina en el plano catastral (también llamado Acta de Levantamiento ) que se presentó como requisito al escriturar. Aunque este plano suele llevar firmas y sellos oficiales , muchas veces fue elaborado de “gabinete” , es decir, desde oficina, sin un levantamiento topográfico en sitio que verifique realmente las medidas y superficie. En mi experiencia, con base en más de 2,500 predios medidos en Tijuana durante 20 años , puedo estimar que 7 de cada 10 propiedades presentan diferencias entre lo que dice la escritura y lo que existe físicamente. ⚠️ ¿Por qué ocurre esto? El plano de gabinete solo representa gráficamente la descripción del antecedente, sin comprobar en campo si: Las medidas son c...
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What to Expect from Boundary Surveys in Mexico.

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   70% of surveyed properties present discrepancies. Professional insights from over 20 years of practice In Mexico, the technical term for a boundary survey is Deslinde . The primary purpose of a deslinde is to establish the true legal boundaries of a property—reconciling the physical limits on the ground with the descriptions contained in title deeds and public records. Frequency of Discrepancies Based on more than two decades of professional practice performing boundary surveys nationwide, my experience shows that approximately 70% of surveyed properties present discrepancies between the legal description and the field survey results. These discrepancies often appear as encroachments, overlaps, gaps between adjoining properties, easements, or rights of way . ⚠️ Principal Causes of Boundary Discrepancies The following factors are consistently identified as sources of conflict and inconsistency: Failure of surveyors to conduct a full on-site inspection Errors or...
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