PROPERTY DEVELOPMENT DUE DILIGENCE FOR FUTURE LAND DEVELOPMENTS.

REDUCE THE RISK OF YOUR INVESTMENT.

Every project is born with an idea and subsequently continues its process when the market study shows attractive facts for the investor(s), but there are other very important elements before closing or acquiring a property where the development is to be built that are not reflected or shown in the market study, like knowing the physical, technical and legal conditions under which the site and the project will be ruled. These conditions will aid the decision in knowing if the site is feasible and the estimated cost to carry out the development from A to Z, from its original idea to its construction. It is why the importance of developing a Property Development Due Diligence study for any Land Development.

In our personal professional practice the following Property Development Due Diligence diagram or checklist has aided and given great results for land development projects, in all cases there is the need of adding or removing some work, this is only an example.

The checklist/diagram for Property Development Due Diligence is useful as a guide to help develop and present our client a report with all the important aspects that will play a significant role in deciding if the site selected for the project is the best option. In some cases the result will be selecting a different site or more drastically modifying several aspects of the original land development idea and adapting them to the selected site. These are very important decisions before performing a larger investment (time and money).

The purpose of the Property Development Due Diligence is to increase the possibilities of success of the development and of your investment. Know the more you can of the site before, during and after your investment.

It is very important knowing all details of the client’s idea for the land development in order to be capable of developing a build to suit Property Development Due Diligence.

The previous Property Development Due Diligence diagram or checklist changes according to the requirements of each project and/or the demands of the client. There are 7 lines of action or analysis that area required to be done in order to develop a complete Property Development Due Diligence report: Basic Site Information; Site Norms; Actual Infrastructure at the Site and surroundings; Physical Site Information; Concept Plans for Development; Development Permitting Information; Site Financial Information.

Basic Site Information. The first step is to perform a physical visit to the site to become acquainted with the site, the location and its surroundings, subsequently knowing its geographic location with the support of maps containing the size of the site, boundaries and other information.

Site Norms. Subsequently with the geographic reference of the site it is possible to determine under what jurisdiction the site in located and what laws, regulations and development programs are needed to be analyzed to know all future conditions, restrictions and other elements that the land development project will be held under. Example: the conditions, restrictions for a urban development site (residential, commercial or industrial) will be very different from a development site for a self sufficient ocean front community outside the urban scene of a city.

Actual Infrastructure at the Site and Surroundings. This is a very important analysis within the Property Development Due Diligence, since the results will let know the existence of infrastructure in the area and if the actual infrastructure has the capacity of providing service for the development.

If there were no infrastructure in the area and/or is not within the future infrastructure expansion plans, it is necessary to propose alternative infrastructure solutions. The information obtained from this line of action or analysis, will help develop infrastructure design guidelines for the development (electricity, water, sanitary, roads, etc.).

Physical Site Information. Part of the Property Development Due Diligence is to create a Concept Plan of the Development (1^st visual image of the Project), but in order to be developed it is necessary to obtain physical information of the site to create a Concept Plan that is related to the actual conditions of the site, the two main elements are the topography and geotechnical studies. Both studies are linked to develop a Concept Plan, the topography will show the actual form of the surface of the site, steepness of slopes, flooding areas and storm water natural flow; the geotechnical study will reveal subsurface earth material properties/conditions as well as their physical and mechanical properties in order to obtain recommendations and guidelines for designing earthworks, retaining walls, etc., all relevant to possible natural hazards such as earthquakes, landslides, etc.

Besides being of great use during the Property Development Due Diligence, the topography and geotechnical studies are also utilized during future designing phases of the development.

Concept Plan for the Development. Utilizing the infrastructure design guidelines, the physical characteristics of the surface and subsurface of the site, combined with the clients idea and the project developer experience and design contribution, gives enough elements to elaborate a first Concept Plan of the Development within which a visual representation of roads, setbacks, lots, non buildable areas and possible building footprints are illustrated.

Nevertheless, it is not only about obtaining a visual representation of the development, but very importantly it becomes the source to obtain real data of the development like the accurate area of sellable land, accurate area of non buildable zone(s), accurate area assigned for roads, infrastructure location and connection points. All this information can be translated to money and obtain a preliminary estimate of the real cost for the urbanization/construction of the development.

 Example of a Concept Plan. 

Development Permitting Information. Knowing what governmental authorities as well as what studies and projects to be revised, are all crucial facts so the investor does not waste time and money in unnecessary work. 

Site Financial Information. This information is the most important for the decision makers of the development, knowing what is the preliminary total cost of the studies, projects, government fees and construction of the Project, all from start to finish. This information can only be obtained once the previous six lines of action or analysis have been done. Developing the Concept Plan is the main source for obtaining real numbers for the preliminary total cost.


There are government fees that many investors are not aware of or don’t have the data at reach before starting a project or closing a property deal where the development will be built. Just to mention one example, if the project is an Industrial Park, a residential subdivision (“Fraccionamiento”) or any other type of development, in Baja California, Mexico, according to law the municipal authority applies a 2.775% fee of the total cost of the urbanization of the development.

There are other municipal, state and federal government fees that require attention prior to making final decisions that can affect the development process.

I highly recommend that any person involved in the land development market, even if your next or current Project is small or large, that a complete Property Development Due Diligence be considered to aid your investment decision. Know the most you can before closing. 

Remember, the most profitable investors don’t gamble, they go with facts.

Regards,

Ricardo Neyra

Tijuana: "Pueblo Bicicletero"?

Tijuana como "Pueblo Bicicletero"?, bueno, la realidad es obvia, Tijuana es la ciudad dominada por el automóvil y de "Pueblo Bicicletero" no tiene nada y lo digo literalmente NO TIENE NADA.

La Zona del Río, un lugar donde el precio por m2  del suelo es de los más altos de la Ciudad, hoy tiene destinado un 35% de superficie a vialidades para que transiten los vehículos (y algunos peatones). Y a cambio de que?, mucho tráfico, perdida de tiempo, estrés y motores contaminando, pero si hay actividad económica y "algo" de interacción social.

Los que conocen la Zona del Río, saben que con cualquiera de los siguientes eventos o combinados hacen que se paralice la zona:

• La espera para el cruce vehícular a San Ysidro.
• Concierto en las "Tijeras"
• Desfile Coca-Cola
• Protesta de transportistas.
• Victoria de un partido de la selección mexicana de fútbol.
• Etc.

Es probable que quienes planearon y/o aprobaron el desarrollo de la Zona del Río de Tijuana lo hicieron pensando como prioridad en el automóvil, de hecho todavía se sigue pleanado y desarrollando bajo este patrón por toda la Ciudad, el recién ignaurado Distribuidor Vial El Florido (2011) no tiene manera de cruzarse a pie o en otro medio de transporte de manera segura que no sea el automóvil (no le quito su mérito de conectar a Playas de Tijuana con el Refugio.....pero sólo en vehículo).

Poco a poco esta dependencia total del automóvil en Tijuana tenderá a disminuir de manera natural por uso de razón de ciudadanos y autoridades.

Existen varios estudios y proyectos para diversas zonas de la Ciudad de Tijuana  desarrollados por el Instituto Metropolitano de Planeación (IMPLAN) con el objetivo de mejorar o resolver temas como el transporte público, ciclovías, parques, etc., pero lamentablemente muchos se quedan sólo en eso en un proyecto y no se llevan a cabo.

Las razones por las que no se llevan a cabo no se si sean por cuestiones políticas, falta de interés por parte de autoridades, dificultad en obtener recursos públicos, nose, el caso es que no se llevan a cabo.

Pero hay buenas noticias!, ya se logra ver una pequeña luz al final del tunel!, Esta despertando desde hace algunos años un sector de la población y este es se esta haciendo notar a través de diversos grupos de ciclistas, quizá los han visto durante las tardes "pedalear" o "rodar" por vialidades de la Ciudad. 

Estos grupos además de hacer ejercicio, crear un ambiente sano de convivencia entre otros beneficios, tienen un objetivo clave, hacer llegar al resto de la ciudadanía y al gobierno que las vialidades de la Ciudad también les pertenece y quieren utilizarlas en su vida diaria (al igual o más que el automóvil).

Y el tema no es que ellos quieren utilizar las calles sólo para pasearse o hacer ejercicio, va más allá, con su acción nos están diciendo que el uso de la bicicleta es otro medio de transporte urbano, que podemos trasladarnos de "A" a "B" sin necesidad del automóvil. Un medio de transporte que ejercita, es barato adquirirlo al igual que su mantenimiento y lo mejor de todo es que no contamina.

En Tijuana, menos de 1% de su población utiliza la bicicleta, y no es de extrañarse ya que la Ciudad no tiene las condiciones de infraestructura para bicicletas, en algunas ciudades de Europa entre el 40%-60% utiliza la bicicleta.

Además vivimos en una Ciudad y sociedad en la que tu medio de transporte es considerado un reflejo de tu status social, si tienes un automóvil de reciente modelo eres una persona exitosa, si tu medio de transporte es en taxi, camión o calafia eres una persona poco exitosa.....y que si te transportas en bicicleta? es seguro que te vean como una persona con éxito casi nulo.

De acuerdo al Arq. Rodolfo Argote de IMPLAN en su presentación en el Foro de Movilidad Urbana celebrado los días 5 y 6 de Agosto en Tijuana, existen 3 elementos para que la ciudad de Tijuana pueda dar ese cambio hacia una Ciudad en la que cuente con infraestructura para ciclovías:

1. Disposición de los 3 niveles de gobierno.
2. Grupos ciudadanos. (Ya existen). Estos grupos tendrán que ser los responsables de presionar constantemente a los 3 niveles de gobierno.
3. Que el IMPLAN incluya en sus Planes de Desarrollo infraestructura de ciclovías. Recordemos que los Planes de Desarrollo son instrumentos de planeación que se vuelven ley. Actualmente el IMPLAN tiene 9 rutas aptas para ciclovías, donde 7 están en propuesta y 2 están en Proyecto Ejecutivo (Playas de Tijuana y Zona Río Tijuana-Bulevar Agua Caliente).

Una ventaja de los proyectos de ciclovías es que la inversión de su infraestructura es más baja en comparación con  invertir infraestructura para automóviles. Además que genera un mayor número de empleos, vialidades para automóviles en su mayoría se realizan con maquinaria pesada y pavimentadoras, para ciclovías son trabajos con espacios más reducidos donde la mano de obra directa es necesaria.

Se esta avanzando en el tema de las ciclovías, pero lo mejor es que cada día es más grande la comunidad que estoy seguro estará empujando para lograr que Tijuana se convierta en una Ciclociudad. La verdad no me importa si algún día (largo plazo) le dicen a mi Tijuana "Pueblo Bicicletero", al contrario será un orgullo.

Saludos,

Ricardo Neyra

Si leíste lo anterior, recomiendo te tomes 15 minutos para tener un panorama más amplio con estos 2 videos relacionados con el tema (los videos son de la página http://www.ciclociudades.mx/)  Les recomiendo también visitar las páginas http://www.itdp.mx/  y http://www.pueblobicicletero.org/

 

TIJUANA: LA CIUDAD “PLANEADA” PARA LOS AUTOMOVILES

La necesidad que tienen los habitantes urbanos con el automóvil, es una de las principales razones por las que se nos hace de lo más común que la planeación de una ciudad o región sea lleve a cabo considerando como principal factor el automóvil para el traslado de personas y mercancías.

El automóvil es un buen medio para trasladarse de origen a destino si consideramos que los tramos son largos o a zonas que carecen con un sistema de transporte de calidad, tal es el caso de nuestros vecinos en California que entre 1940-1950 iniciaron el desarrollo de los “freeway’s” con el propósito de desahogar la congestión que en aquella época tuvieron y pronosticaron del centro principal de las ciudades, reduciendo la densidad de población y desarrollando nuevas zonas.

Crearon con los “freeway’s” un nuevo sistema de transporte en el que los suburbios desarrollados tuvieran una manera rápida de trasladarse hacia el centro principal y viceversa, creando en sus extremos y en su recorrido actividades nuevas de todo tipo.

Si vives en un suburbio en California es muy probable que tengas que subir a tu auto y trasladarte de 2-5 kilómetros para comprar un galón de leche. Pero en Tijuana que nos sucede?, es muy probable que para comprar un galón de leche tengamos que sólo trasladarnos 200-500 metros, y sí!, la mayoría de las veces lo hacemos en automóvil…

Suburbio.

Hemos dado por hecho que la manera de trasladarnos de un lugar a otro debe ser en automóvil personal o en camión/calafia tipo público, y la verdad no tenemos de otra por que así se ha desarrollado la Ciudad de Tijuana.

Siguiendo con referencia a Tijuana, realmente disfrutamos la Ciudad? Creo que no como pudieramos. Lo común es subirnos a nuestro auto y lo único que vamos observando en el camino son las señales de tránsito (altos, semáforos) y de no chocar con otros. Pero pudimos ver a detalle el aparador de la tienda?, pudimos escuchar el ruido/aroma que sale de un café/restaurant?, el sonido de conversación de la gente? No lo creo, lo que escuchamos es el claxon de otros autos, el motor de la motocicleta, y la estación de radio que tenemos sintonizada.

Es el equivalente a las caricaturas de Los Supersónicos ("The Jetson's"), sólo vamos en nuestra cápsula (automóvil) y nuestra experiencia sólo es total en nuestro origen y/o destino y parcial o casi nula en nuestro recorrido.


Los Supersónicos ("The Jetson's")

Desgraciadamente la mayor parte de los espacios de nuestra ciudad estan destinados para satisfacer nuestra actividad diaria dependiendo en su mayoría de los automóviles. Los automóviles disfrutan más la ciudad y tienen un alto costo para el propietario (la compra de la unidad, gasolina, aseguranza, mantenimiento, reparaciones, neumáticos, accesorios, etc). Agreguen a la lista el costo por lo que contaminamos!

El costo de un automóvil representa un alto porcentaje de nuestro ingreso.

Sumado a todo lo anterior entra el factor salud de ser humano, estamos dependiendo demasiado del autmóvil y tenemos poca activada física por lo mismo, estamos sentados la mayor parte del día, sentados todo el tiempo en el automóvil, sentados durante el trabajo, sentados en el hogar, sentados en el restaurante, etc, y es muy probable que también lo estés mientras lees esta nota (me incluyo).

Pero las cosas pueden cambiar para bien, podemos moldear este patrón que malamente nos hemos impuesto, y no del todo la culpa es nuestra, es por la planeación y diseño con la que se ha desarrollado nuestra Ciudad de Tijuana. Pensemos en una planeación y diseño de nuestra Ciudad que no tenga como factor principal el automóvil, sino el ser humano. Que la Ciudad sea para sus habitantes y visitantes.

Es indispensable comencemos a ver nuestra Ciudad a futuro (en el corto, mediano y largo plazo), como un Ciudad que tenga un sistema de transporte PÚBLICO de buena calidad (tren ligero, metro, ruta troncal, etc, etc.). Otro elemento sería un medios alternativo y/o complementario de traslado como carriles para bicicletas con la infraestructura que requiere (carriles propios, estacionamientos, cruces especiales). También infraestructura digna para un peatón. Estas son sólo algunas ideas.

No podemos estar satisfechos con el hecho de que siempre todo el transporte debe ser con automóviles y nuestro transporte público de baja calidad.

Apuesto que existe un porcentaje que aún sin un sistema de transporte público de calidad, pero que nuestra Ciudad tuviese infraestructura para bicicletas SEGURO y que no requirieran utilizar el vehículo; ejemplo: cuántas personas no viven y trabajan en la zona semiplana de la Ciudad?, esto es la zona entre la Zona Centro-Libertad (parte baja)-Zona Río-Cacho-Gabilondo-Chapultepec (partes bajas)-Hipódromo-El Paraíso-Las Palmas?, es probable que su recorrido en automóvil sea de 10-15 minutos, no sería mejor que ese recorrido fuese con actividad física?, quizá sería un recorrido caminando o en bicicleta (15-30 minutos) de ida y regreso.

Quizá el automóvil sólo lo ocuparan algún día de la semana para viajes especiales como pueden ser (salida en familia, ir al mandado, traslado de algo grande y/o pesado).

Una razón muy fuerte por la que no consideramos hacer esto es por qué el recorrido sería muy aburrido, sin mucha actividad a pie de banqueta, eso sí muchos estacionamientos. Pero debemos recordar que la vida de los espacios públicos son generados por las personas, necesitamos tener medios que ayuden a que las personas puedan trasladarse de un lugar a otro (NO EN CARRO) para darle vida y nuevas actividades (sociales y económicas) a esos espacios.

Los espacios públicos son otro lugar donde podemos interactuar e intercambiar o despertar ideas, sin importar edad, ideologías, etc.

Por qué no?, por qué no tener un transporte global con una infraestructura de calidad para toda la Ciudad?, transporte masivo, transporte secundario (camiones), transporte en bicicleta, actividad peatonal.

Quizá a algunas personas todo lo anterior les parezca algo soñador, a mi me parece posible, poco a  poco podemos ir moldeando la Ciudad y dar el ejemplo en una zona para contagiar otras, que por referencias o experiencias propias veamos que es posible. No pensemos que esto se pueda hacer de la noche a la mañana, estoy consciente que esto podría tardar 30-40 años, pero es posible, Ciudades se han reconstruído a causa de guerras y desastres naturales. Por qué no por el motivo de mejorar la calidad de vida de sus habitantes y visitantes?

Tenemos ejemplos y no tienen que ser de países de primer mundo, tal es el caso de la Ciudad de Curitiba, Brasil. http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1063450

Dinero también puede destinarse o conseguirse para lograr poco a poco estos cambios, es sólo cuestión de voluntad.

Saludos,

Ricardo Neyra
neyra@urbanimex.com

EVALUACION DE SITIOS

EVALUACION DE SITIOS PARA FUTURO DESARROLLO INMOBILIARIO (CIVIL SITE DUE DILIGENCE).

REDUCIR EL RIESGO DE SU INVERSION.

Todo Proyecto Inmobiliario nace de una idea y posteriormente continúa su proceso si el estudio de mercado arroja datos atractivos al inversionista. Pero existen factores muy importantes antes del cierre/adquisición de un inmueble donde se pretende llevar a cabo el Desarrollo Inmobiliario que no se reflejan en el estudio de mercado, cómo el conocer las condicionantes físicas, técnicas y legales que regirán el sitio y su proyecto. Estas condicionantes ayudarán a determinar si el sitio es factible desarrollar y cuál es el costo estimado para llevarlo a cabo desde la A á la Z, es decir, desde la idea original hasta su construcción.

Es aquí donde surge la importancia de desarrollar una Evaluación de Sitio para un Desarrollo Inmobiliario, para efecto de este artículo le llamaremos al proceso Civil Site Due Digilence.

En la práctica y de manera personal nos ha funcionado un esquema o checklist de Civil Site Due Diligence para la mayoría de los proyectos inmobiliarios, en algunos casos existirá le necesidad de omitir o agregar algunos trabajos, este es sólo un ejemplo.

El checklist  de Civil Site Due Diligence nos sirve de guía para presentar a nuestro cliente un informe con datos importantes para la toma de decisiones de llevar a cabo el proyecto en el sitio seleccionado o buscar otro sitio para el proyecto, o existe la posibilidad de modificar la idea original del proyecto inmobiliario para adaptarlo al sitio seleccionado, antes de que realice una considerable inversión en tiempo y monetaria.

Este tipo de trabajo pretende que el cliente incremente sus posibilidades de éxito y disminuya los riesgos en su inversión. Que conozca lo más que pueda del sitio antes, durante y después de su inversión.



(Si desea obtener esta imagen, favor de solicitarlo a info@urbanimex.com)

Es de suma importancia conocer al detalle la idea o visión de nuestro cliente, para poder desarrollar una evaluación de sitio hecho a la medida.

El esquema o checklist presentado cambia dependiendo de las necesidades del proyecto y/o nivel de exigencia de nuestro cliente. Son 7 las líneas de acción o análisis que desarrollamos para poder presentar a nuestro cliente un informe completo final tipo Civil Site Due Diligence: Información Básica del Sitio; Normatividad del Sitio; Infraestructura actual en el sitio y zona; Información física del sitio; Propuesta Conceptual del Proyecto Inmobiliario; Permisos y Autorizaciones; e Información Financiera.

Información Básica del Sitio. El primer paso que realizamos es una visita al sitio, para conocer su ubicación y su entorno, posteriormente conocer su ubicación geográfica con apoyo de planos o generar nuevos, la superficie de inmueble(s), colindancias y otros datos.

Normatividad del Sitio. Posteriormente con las referencias geográficas del sitio podemos determinar bajo que jurisdicción se encuentra y a que leyes, reglamentos y programas de desarrollo urbano u otro(s) deberemos analizar para conocer las futuras condicionantes, restricciones y otros elementos a los que estará sujeto el proyecto inmobiliario. Ejemplo: serán muy diferentes las condicionantes para un predio dentro de la mancha urbana (habitacional, comercial, industrial) a un predio que se encuentra en un corredor turístico (campestre, ecológico, etc.).

Infraestructura actual en el sitio y zona. Esta línea de acción es de suma importancia, ya que se conocerá si existe infraestructura en la zona, lejos o cerca y si provee la capacidad requerida para el funcionamiento del proyecto inmobiliario.

En caso de no existir o no estar dentro de los planes de ampliación la infraestructura, proponer alternativas para satisfacer esta necesidad (ejemplo: carencia de redes de agua potable y drenaje sanitario para un desarrollo habitacional turístico ecológico, como alternativa se puede proponer agua potable por medio de pozo(s) de agua y/o generadores atmosféricos de agua y para el drenaje sanitario plantas de tratamiento aeróbicas individuales u otros).

Con la información obtenida en esta línea de acción o análisis se pueden generar las primeras propuestas como guías de diseño de infraestructura (luz, agua, drenaje, vialidad, etc.).

Información Física del Sitio. De importancia y si parte del objetivo del Civil Site Due Diligence es generar una primera Propuesta Conceptual del Desarrollo Inmobiliario (1ª representación visual de la idea), será necesario obtener Información Física del Sitio para que la Propuesta Conceptual sea lo más apegado a las condiciones reales del sitio, y dos elementos primordiales son la topografía y la geotecnia del sitio. Son dos estudios ligados que nos ayudarán en topografía a conocer en plano la configuración de la superficie de la tierra, sus pendientes, zonas de inundación y flujos pluviales y en geotecnia a conocer las características y propiedades del suelo para obtener recomendaciones y guías de diseño de terracerías, estabilidad de taludes, obras de protección y cimentaciones.

Estos elementos aparte de tener utilidad en la etapa de Civil Site Due Diligence, también son útiles en etapas posteriores del Anteproyecto y Proyecto Ejecutivo.

Propuesta Conceptual del Proyecto Inmobiliario. Utilizando las guías de diseño en cuestión de infraestructura (vial, agua, drenaje, electricidad, etc.), las características físicas del terreno y del suelo, así como de la idea de nuestro cliente, se elabora una primera Propuesta Conceptual del Proyecto Inmobiliario (obtener una representación visual del proyecto) en la que se represente la ubicación de vialidades, manzanas, lotificación, áreas no desarrollables, donaciones y algún sembrado de la(s) edificación(es).

Ahora bien, no es solo obtener una representación visual de la idea, sino que además y de mayor importancia se pueden conocer datos preliminares en cuestión de áreas rentables/vendibles, áreas de terrenos no desarrollables, áreas destinadas a vialidades, ubicación de infraestructura. Este trabajo es la base y de donde se obtendrán los futuros datos para conocer el costo estimado de la ejecución de los trabajos de urbanización de acuerdo a la Propuesta Conceptual.

Propuesta Conceptual

Permisos y autorizaciones. Conocer que autoridades son las involucradas, así como los estudios y proyectos requeridos para revisar y autorizar son un elemento clave para que el inversionista no desvíe tiempo y recursos en trabajos innecesarios, sea para autoridades locales, estatales o federales.

Información Financiera. Esta información es la de mayor importancia para la toma de decisiones del inversionista, saber cuál es el costo para llevar a cabo el proyecto, pagos de derechos a autoridades gubernamentales y construcción del Proyecto Inmobiliario de inicio a fin. Este dato se obtiene una vez desarrolladas las 6 anteriores líneas de acción previas. Lograr desarrollar la Propuesta Conceptual es la base para obtener un estimado muy real del costo total, ya que de este se pueden generar los datos.

Existen costos por concepto de pago de derechos de los que muchos inversionistas no tienen el dato al alcance antes del arranque de un proyecto o de la adquisición del inmueble donde se pretende llevar a cabo el Proyecto. Por ejemplo: si el proyecto es un Parque Industrial, un fraccionamiento habitacional u otro, en Baja California, en específico en Tijuana de acuerdo a la Ley de Ingresos  2010, la autoridad municipal cobra por concepto de “Supervisión de obras de urbanización realizados en base al proyecto autorizado” el 2.775% del importe total del costo de urbanización.

Existen otros pagos a nivel municipal, estatal y federal que de no conocerlos antes de la toma de decisiones, pueden tener una alta repercusión en el futuro inmediato.

Recomiendo a cualquier persona involucrada en el mercado inmobiliario, sea su próximo proyecto pequeño o grande, una evaluación tipo Civil Site Due Diligence lo más completa y mejor aún el desarrollo de una Propuesta Conceptual de su Proyecto  para facilitar la toma de decisiones y dar una mayor tranquilidad y garantía a su inversión.

Atte.

Ricardo Neyra

Ave. Revolución para los Tijuanenses.

La Avenida Revolución es la calle más famosa de Tijuana.

Fue la primera vialidad de la ciudad en ser pavimentada a principios del siglo XX y se convirtió en el punto de mayor desarrollo económico de la Ciudad gracias a los visitantes estadounidenses en su época de “La Prohibición”, turistas que visitaban para el consumo de bebidas alcohólicas y el ejercicio de la prostitución.



Avenida Revolución 1930's



Nací y siempre he vivido en Tijuana, como tijuanense siempre he conocido a esta vialidad como “La Revu”. Vialidad que se encuentra ubicada en el centro histórico de Tijuana y forma parte del Primer Cuadro de la Ciudad.

Como Tijuanense siempre he sabido que la Ave. Revolución sólo la visitan los turistas extranjeros para la compra de artesanías y curiosidades, así como para tomarse una foto con sombrero mexicano arriba de la”cebra” (burro pintado de blanco con rayas negras), pero el atractivo para los actuales turistas estadounidenses sigue siendo el consumo de bebidas alcohólicas a través de un sinnúmero de discotecas y el ejercicio de la prostitución.



Avenida Revolución 1930's



La Tijuana del presente tiene un sinnúmero de puntos de desarrollo económico por toda la extensión de la Ciudad, lo que ha dejado a la Ave. Revolución y al primero cuadro de la ciudad abandonados. Este factor y otros adicionales como inseguridad, crisis económica mundial y las alertas que emite el gobierno de Estados Unidos a sus ciudadanos de no visitar Tijuana han hecho que la Ciudad se gane mala fama y afecte aún más la Ave. Revolución que vive principalmente del turismo.

Durante años he transitado a menudo por la Ave. Revolución y he notado un cambio radical en los últimos años.

Hace 5 años por las mañanas o las tardes veía grupos de turistas extranjeros en “shorts” y sandalias caminando y tomando fotos en las esquinas, también veía camiones rojos con aire acondicionado lleno de turistas extranjeros, venta de curiosidades, artesanías o “souvenirs” en cada local comercial, también se escuchaba la música de los bares y los turistas comiendo y/o bebiendo en las terrazas, se notaba mucha actividad económica.



Avenida Revolución (2004)

Por las noches el ambiente cambiaba un poco, los negocios de curiosidades, farmacias y otros negocios cerraban con sus cortinas de acero para dejar “La Revu” a la actividad nocturna. Cientos de jóvenes turistas extranjeros llenaban las banquetas, bares, discotecas y “table-dance” de “La Revu”, mucha música, mucho alcohol, mucha actividad. 

Hoy cuando transito por la Avenida Revolución por la mañana, tarde o noche, la imagen es casi la misma, muchas cortinas de acero con la leyenda SE RENTA, banquetas con pocos turistas extranjeros (en algunos ratos del día ninguno), negocios abandonados, terrazas sin clientes y no recuerdo escuchar música.

Me entristece como Tijuanense la nueva imagen de la Ave. Revolución y lo que le ha sucedido, creo que ese sentimiento es por qué bien o mal, se que fue el sitio detonador económico de Tijuana y siguió así durante mucho años para ayudar a Tijuana llegar a lo que es hoy, una de las ciudades más importantes de la República Mexicana.

Pero también ese mal sentimiento que me generó la actividad actual de la Ave. Revolución me hizo despertar una idea,  hacer la Ave. Revolución para los Tijuanenses, y claro, cualquier turista extranjero o nacional será bienvenido. 

La vialidad siempre ha tenido como cliente principal al turista extranjero, este ya no está como quisiéramos y sumado a eso y que Tijuana tienes muchos más puntos de desarrollo económico los Tijuanenses ya nos olvidamos de la Avenida Revolución, y no me culpo como Tijuanense, nunca ha sido dirigida hacia nosotros.

Creo que le debemos apostar a hacer la Ave. Revolución para los Tijuanenses. Algunos inversionistas ya lo están haciendo, lo podemos ver en la Calle 6ta, con algunos bares para jóvenes, esa zona nueva de los Tijuanenses se ve llena de vida por las noches, mucha actividad. Pero creo que el tipo de actividad que se da en calles perpendiculares a la Ave. Revolución (calle 6ta) deben ser secundarias pero sí integradas a lo que puede tener la Ave. Revolución.

El impacto y beneficio que tendrían las zonas aledañas y el Primer cuadro de la Ciudad creo que sería fantástico.

Me imagino una Ave. Revolución para los Tijuanenses de la siguiente manera:

• Qué se convierta a una vialidad solamente peatonal (toda o en parte, habría que evaluar), la circulación de vehículos sería sólo en los alrededores de la Ave. Revolución y en cruceros sólo para circulación de las vialidades perpendiculares.
• Mantener las vialidades y banquetas, no hacerlo todo banqueta o todo vialidad, para dar al peatón esa sensación de estar en una calle común.
• Qué se desarrolle el uso mixto en la vialidad (comercios en el primer nivel,oficinas y/o departamentos en los consiguientes niveles).

La lista anterior se puede extender muchísimo, y también es importante mencionar que realizar este cambio a la Ave. Revolución requiere de un Plan Maestro para la zona, para poder satisfacer de infraestructura la zona, me refiero a un mejor sistema de transporte para llegar a la zona, construcción de edificios de estacionamientos, construcción/remodelación/ampliación de locales existentes, mayor seguridad y un amplio número de factores que se requieren para que sea funcional la Ave. Revolución para los Tijuanenses.


Las siguientes imágenes son sólo como referencia al concepto visual que tengo para la Ave. Revolución para los Tijuanenses, en este documento no se desarrolla ninguna propuesta de diseño urbano, los sitios mostrados son culturas diferentes, pero creo que a todo ser humano le gusta salir a caminar, interactuar con personas o simplemente ver gente pasar, ir al cine, comer/cenar, ver una exposición de arte o simplemente sentir la vida de una ciudad. Creo que debemos tener otra opción en la ciudad de Tijuana aparte de ir a medio-encerrarnos en centros comerciales.



Imágenes con idea del concepto de la Ave. Revolución para los Tijuanenses.

Imaginen la Ave. Revolución en el primer nivel lleno de restaurantes de todo tipo, cafés, tiendas departamentales, cine, museo, acceso a oficinas, acceso a hoteles, galerías de arte, teatro, bares, mercados, etc.

Imaginen a una vialidad peatonal en al se realicen presentaciones de, artistas urbanos (músicos, danza, mimos, etc.).

Cómo sería “Opera en la Calle” en la Ave. Revolución con todos los restaurantes y demás negocios mencionados?.

Cómo sería la Feria Gastronómica?, La Feria Del Libro?, La Feria Artesanal?

Imaginen la Ave. Revolución en su segundo nivel con oficinas, departamentos, hoteles (no moteles).

Realmente de primera opinión creo que es algo posible, y estoy seguro de que hay ideas y propuestas anteriores a esta, habrá también que ver qué interés hay de parte de la población, de empresarios, del gobierno y más aún realizar estudios y propuestas más desarrolladas a esta y justificables para evaluar si es económicamente, socialmente y urbanísticamente viable la Ave. Revolución para los Tijuanenses.

 

Qué opinas, te gustaría tener una Ave. Revolución para los Tijuanenses?, Qué otras propuestas tienes?

Atte.

Ricardo Neyra